前不久，在武义某事业单位工作的小刘致电本报房产维权热线，反映了自己在签订购房合同时对某些问题考虑不周，事后要求开发商签订补充协议时，却被开发商一口拒绝的购房遭遇。
    小刘告诉记者，年前，他看中了市区江北某楼盘的一套高层住宅。为此，他与开发商签订了一份购房合同，并在一周内付清了首付款。该高层住宅是期房，面积为142.3平方米，交房时间为2007年12月。后来经朋友提醒，他意识到这个户型的房子有点“麻烦”，因为期房面积往往会有误差，一旦商品房面积超过144平方米，办理房产证时所需缴纳的契税等费用就要增加一倍。为此，小刘找开发商协商，要求订立补充协议：约定交房时，如该房实测面积超过144平方米，那么办证时多出的费用由开发商承担。开发商拒绝了他的要求。
    据了解，在购房过程中，由于消费者对房地产专业知识了解不多，由此引发的纠纷也不在少数。那么，签订购房合同时，需要注意哪些方面的问题呢？浙江浙中律师事务所建筑与房地产事务部律师蓝林茂结合自身多年经办房地产案例方面的经验，就购房过程中各个环节的注意事项作了提醒。

慎签《补充协议》
    目前房地产公司提供的《商品房买卖合同》一般是建设部及工商局制定的标准合同，该合同条款从维护购房户的利益角度出发，比较公正。但是，由于购房实际活动繁琐复杂，合同无法预见到所有问题，所以开发商和购房户之间往往会针对特殊事项签订《补充协议》。实践中，一些无良开发商利用《补充协议》逃避责任，导致产生争议和纠纷。
    案例 1999年1月，周某与某置业有限公司签订了一份《内销商品房预售合同》，约定：周某向某置业有限公司购买商品房一套，总房价人民币20万元，交房日期为1999年7月31日。如该置业有限公司未按合同约定的期限交付房屋，周某有权按已支付的房价款向其追索逾期利息。逾期利息自合同约定的最后交付期限的第二天起算至实际交付日止，利息按人民银行同期固定资产贷款利率计算。若逾期超过90天，某置业公司除支付逾期利息外，还应按周某累计已支付房价款的5%向其支付违约金，合同继续履行。合同签订后，周某于1999年3月30日付清房款。至1999年7月31日，某置业公司未能交付房屋。1999年10月3日，周某与某置业公司签订《补充协议》，约定：原合同约定置业有限公司应于1999年7月31日将房屋交付周某，但因今年初连续暴雨影响工程施工的正常进行，周某理解置业有限公司困难，并同意将交房期延后到1999年10月31日。某置业公司按合同约定向周某付逾期利息的日期计算到1999年9月30日，周某同意不再追索置业有限公司1999年9月30日以后应付的逾期利息和违约金。当天，周某与置业有限公司签订房屋交接书，置业有限公司将房屋交付周某，同时，置业有限公司按《补充协议》的规定向周某付清逾期利息。2000年7月，周某以某置业公司在不具备交房条件的情况下采取欺骗、误导的方式，以实际交房为诱饵迫使其签订了《补充协议》为由诉诸法院，请求撤销双方签订的《补充协议》；并按合同第十一条的规定由某置业公司偿付利息1212．60元及违约金人民币9967．27元。某置业公司认为《补充协议》有效，且双方已履行完毕，不存在欺骗、误导情况，不同意周某的诉讼请求。
 法院经过审理后认为，《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。
对开发商的宣传留个心眼
 我们常常可以从一些媒体广告上看到或听到，某开发商宣传自己开发的精品小区，周边环境优雅、交通便利，附近将会建造一座大公园，甚至会说自己开发的某商业物业会在建好后成为某市的商业中心。这些东西都是不能作为开发商对购房户的承诺的。周边环境优雅、交通便利，是开发商对市政设施的描述，成为某市的商业中心是开发商对其开发的物业作商业前景预测，属于商业风险的范畴。购房户听到这些描述后，切不可当真。
    案例 某房产公司通过印发宣传材料等方式销售其所开发的某某花园期房。该宣传材料称该花园第24~26层房屋附设空中花园及泳池，并印有三面临窗封闭式空中花园的图片。2004年7月23日，毕某根据该宣传材料及公司售楼人员介绍，与公司签订了购买某某花园第25楼07号期房的订购书，并于当日及当月30日分两次付清购房款85.7万元。同年12月9日，毕某与公司订立了正式的房屋买卖合同，合同标明：该房产建筑面积189.89平方米，另附设花园及泳池面积约91.65平方米。合同书附有该房屋平面结构图，与宣传材料所载内容一致，但合同书中对空中花园立体结构没有做具体说明。两年后公司按约向毕某交付房屋，毕某经查验发现该房屋所附花园结构为四周仅有铁栏围护的全开放式露台，与宣传材料中图片所显示和三面临窗全封闭式空中花园严重不符，故向法院提起诉讼。毕某诉称公司该行为是以虚假宣传损害消费者利益的欺诈行为，请求法院判令解除双方房屋买卖合同，责令公司返还购房款85.7万元，并按购房款额的一倍赔偿损失。一审法院支持原告诉请。开发商不服，上诉，二审调解结案。毕某取得已付购房款一半的损失赔偿。
警惕出卖人的欺诈行为
 前几年，房地产市场处于飞速发展时期，有的出卖人与买受人签订买卖合同后，又把同一套房子以更高的价格卖给了第三人，或者是为了各种目的，将已经出卖的商品房卖给买受人。针对这种状况，制度上的设计应当使出卖人因这种行为而遭受更大的损失。
    案例 2003年3月27日，田某与房产公司签订一份“某某花园”商品房认购协议，约定田某自愿向公司购买该多层住宅一套，总房价为42万元；建筑面积为房产管理机构实测面积；田某以一次性付款方式向房产公司交付房款；房产公司应在取得预售许可证后签订正式购房合同。合同签订后，田某于当日支付给房产公司购房款13万元；2003年4月19日田某又依约定向房产公司交清了剩余购房款29万元；房产公司均出具了收款收据。后田某诉至法院，称房产公司违约，在签订合同时，故意隐瞒其公司和房产销售的真实情况。
 法院审理后认为：田某与房产公司签订的商品房认购协议，由于该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人房产公司已经按照约定收取田某足额购房款42万元。该商品房认购协议应当认定为商品房买卖合同。该商品房买卖合同由于房产公司在田某提起诉讼前未能取得商品房预售许可证，其售房行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定,即商品房预售必须办理商品房预售许可证，故该商品房买卖合同无效，导致合同无效的全部责任应由房产公司承担，即房产公司应当返还田某已付足额购房款42万元。房产公司在未取得商品房预售许可证的情况下，而与田某订立商品房买卖合同，其行为属出卖人房产公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，该行为主观恶意明显，不仅欺诈买受人田某，同时亦损害了买受人的合法权益，而且违反了法律、行政法规的强制性规定，买受人田某除可请求出卖人承担合同无效的责任外，同时亦可请求房产公司承担已付购房款不超过1倍的赔偿责任。法院判决田某与房产公司签订的“某某花园”商品房认购协议无效；房产公司于本判决生效后10日内返还田某购房款42万元；偿还田某已付购房款90%的赔偿金。
房屋质量纠纷
    当事人反映开发商交付的商品房不符合合同约定的质量标准。事实上，房屋质量涵盖在合同约定的交付条件之下，并且作为合同交付条件的一部分。实践中遇到最多的就是商品房漏水问题，经常有消费者咨询房屋漏水了该怎么办。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》13条的规定“如果房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同与赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。
逾期交房违约金可以作调整
    在签订购房合同时，消费者往往会与开发商就逾期交房的违约金数额作出约定。一旦开发商交房逾期对买受人造成的损失与合同约定的违约金相差太多（过高或过低），双方可以要求法院对违约金数额作出调整。
    案例  2005年1月，周某在本市江南开发区购买了一套商品房，房屋买卖合同中对延迟交房作了约定，确定违约金为9000元。房子却在拖了两年之后才交付。前不久，周某把开发商推上被告席，要求其履行合同，为自己所购房屋办理房屋所有权登记手续，同时认为原来合同中约定的违约金9000元过低，不足以弥补自己的实际损失，要求开发商按实际损失支付违约金。
    法院经过审理认为，原被告双方约定的违约金9000元远远低于被告两年未交付房屋而给原告造成的实际损失。在查明实际损失的情况下，法庭主持原被告双方达成了调解协议，双方约定合同继续履行和办理所有权登记手续，开发商给付周先生逾期交房及装修损失补偿费5．5万元。
预约合同
 在现实房产开发市场，开发商往往与购房户签订预约合同（往往以认购书的形式出现），这主要是基于市场需求关系，购房户希望能尽早以较低的价格拿下房子，而开发商则在签订认购书的同时收取定金。但是，因为预约合同的特殊性，其对房产买卖少数条款（如交房时间、房屋价款）作出约定，绝大部分重要条款需要在签订正式《商品房买卖合同》时约定，由此产生不少纠纷。
    案例 去年3月，年过半百的周某，为求得老年稳定的生活环境，向某开发商订购位于C地块的房产一套。因为该地块地理位置较好，周某在开发商还未动工建设之前就与其签订预约协议，并按约交付定金2万元。等签订正式合同的时候，周某发现，该合同上有多个条款不符合自己的意愿，特别是该合同开发商要求周某一次性支付所有房款，而周某并没有一次性付款的能力。基于市场上房价不断上涨的因素考虑，周某又不愿意放弃签订该合同，由此陷入两难境地。思来想去，周某最终向法院起诉，认为房产公司违约，要求双倍返还定金4万元。法院认为根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，认定双方都不存在违约状况，遂判令被告原额返还定金2万元。
逾期办证的处理
 法律规定了办理土地证与房产证的诸多要求，基于市场的复杂性，实际上，很多开发商在需要办理购房户的土地证及房屋产权证时并没有达到办证要求。如相关款项未交清，相关规划未整改等等。为了保护购房户的权益，双方应在合同中约定，开发商逾期办证时，应向购房户赔偿损失或支付违约金。
    案例 2004年8月，张某向市区某房产公司购买住房一套，房屋交付后两年没有办出房屋及土地产权证书。为此，张某将开发商诉至法院，要求其支付逾期办证违约金计38000元。最后，法院根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的规定，支持了张某的诉讼请求。
逾期交房开发商需担责任
 开发商逾期交房与逾期办证一样，开发商都应该承担违约责任。
    案例 2001年9月，某房地产开发有限公司与李某签订《商品房买卖合同》，约定：李某以36万元的价格购买了坐落于某花园的一套商品房，房屋交付时间为2002年6月30日。逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。合同签订后，李某向房产公司交付了购房款和车库款。2002年10月28日，李某因未能如期进住，向房产公司提出退房，房产公司为其办理了退房手续，将已付购房款和车库款退还给李某。之后，李某要求房产公司赔偿因未能如期进住而造成的损失，双方因此发生纠纷。李某于2003年8月10日诉至法院，要求房产公司承担经济损失2万元，并承担诉讼费。
 法院认为：房产公司与李某签订的《商品房买卖合同》系合法有效的。双方均应按合同约定履行义务。该合同明确约定：逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的同期存款利率向买受人支付违约金。李某因未能如期进住，要求退房,房产公司对退房及退还购房款无异议。故房产公司应按合同约定退还购房款，并按已付款的同期存款利率支付违约金。故判决房产公司给付李某已付房款的同期存款利息。